Инженерия и отделка - это действительно самые затратные этапы. Посчитай сам: электрика, система отопления, теплый пол, вода плюс штукатурка - одни материалы сейчас тянут сумасшедшие деньги. Касательно сроков, то 3-4 месяца это реально разве что для каркасной технологии. Для капитального дома из блоков готовься на 8-10 месяцев минимум, и это если погода позволит. Чтобы не влететь с бюджетом, требуй детальную смету до подписания договора.
Я в свое время долго мониторил рынок, даже изучал Sargon https://sargon.com.ua/ru/ чтобы понять, как должны выглядеть адекватные технологические карты и прозрачное ценообразование.
Это реально помогает отсеять тех, кто называет цену "с потолка". Если прораб дает стоимость "на глаз" без проекта - беги от таких. И технадзор нужен обязательно, если сам не эксперт в стройке. Он сэкономит тебе больше, чем ты ему заплатишь, потому что найдет косяки еще на этапе армирования или кладки. Ну и всегда закладывай +20% к бюджету на непредвиденные расходы, они будут 100%.